Chciałbym przedstawić na czym polega instytucja depozytu notarialnego i odpowiedzieć na pytanie dlaczego warto z takiego depozytu korzystać.

Każdy z Was zastanawiał się pewnie, przy okazji sprzedaży nieruchomości, co się stanie jeśli kupujący, który chce zapłacić nam po podpisaniu umowy przeniesienia własności, po prostu nie zapłaci.

Niewłaściwe przekonania

Z doświadczenia wiemy, że bardzo często w takim przypadku sprzedający są przekonani, że:

1) umowa jest nieważna albo
2) nie nastąpiło skuteczne przeniesienie własności albo
3) mają uniwersalne zabezpieczenie w postaci rygoru egzekucji któremu podaje się Kupujący, które na pewno w skuteczny sposób pozwoli wyegzekwować pieniądze.

Niestety tu musimy Was zmartwić. Żadne z wyżej wymienionych przekonań nie jest do końca prawdziwe. Pierwsze dwa, są fałszywe ze względu na istniejący w polskim prawie zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, innymi słowy, że nie jest możliwe uzależnienie finalnego przeniesienia własności od zapłaty ceny. Własność ta w umowie np. sprzedaży zostaje przeniesiona na Kupującego bezwarunkowo, pomimo że czasem nie wydał on nawet przysłowiowego grosza na jej nabycie.
Poddanie się natomiast przez kupującego rygorowi egzekucji, jakkolwiek jest dobrym zabezpieczeniem jeśli chodzi o dochodzenie zapłaty z pominięciem czasochłonnego postępowania sądowego, to jednakże nigdy nie daje gwarancji, że posiada on środki na nabycie naszej nieruchomości. Co oznacza, że czasem jest to tzw. papierowe zabezpieczenie – wyglądające dobrze w umowie, natomiast nie mające pokrycia w rzeczywistości. Cóż bowiem da nam uproszczone postepowanie prowadzące do komorniczej egzekucji, jeśli nie będzie majątku, z którego tę egzekucję można będzie prowadzić.‍

Przydatność depozytu notarialnego dla sprzedającego

Pojawia się więc pytanie kiedy depozyt notarialny ma istotne znaczenie dla sprzedającego?

Sprzedający powinien się zastanowić, czy nie skorzystać z tego typu uzgodnienia sposobu płatności z kupującym wtedy, kiedy finansowanie nabycia nieruchomości następuje w znacznej części ze środków własnych czyli za tzw. gotówkę. W takim bowiem przypadku pewność zgromadzenia takich środków przez nabywcę dają:
– albo wpłata ich na rachunek zbywcy przed przeniesieniem własności – co kupujący nie zawsze chce uczynić, mając obawy czy sprzedający na pewno przeniesie na niego własność,
– albo wpłata ich na rachunek depozytowy notariusza u którego dokonuje się transakcji.

Depozyt pozwala więc zbywcy przekonać się przed podpisaniem umowy, iż nabywca ma odpowiednie środki na nabycie nieruchomości.

Podając przykład: przy nader często dokonywanej czynności sprzedaży nieruchomości w której wkład własny (gotówka) stanowi znaczną część ceny, a pozostałe finansowanie pochodzi z kredytu bankowego, rozsądnym rozwiązaniem byłoby naszym zdaniem skorzystanie z depozytu notarialnego – w przypadku środków własnych oraz dogłębna analiza umowy kredytowej – pod kontem warunków wypłaty kredytu. Po zastosowaniu tego typu zabiegów moglibyśmy być przekonani, że zapłata na naszą rzecz ceny sprzedaży nieruchomości jest solidnie zabezpieczona.

Przydatność depozytu notarialnego dla kupującego

Na pewno w tym miejscu, potencjalny kupujący zaczyna się zastanawiać: no dobrze ale co w tym depozycie może być korzystne dla mnie ?

Otóż, o dziwo, całkiem wiele.

Depozyt dla kupującego również ma kilka całkiem naszym zdaniem niezłych zalet.

1. Nie musisz wpłacać pieniędzy na konto zbywcy przed przeniesieniem własności na Ciebie.

W przypadku posiadania całej kwoty ustalonej jako cena sprzedaży nieruchomości nie ma – z reguły – konieczności zawierania umów przedwstępnych, które w znacznej części są zadatkowane, możesz przystąpić od razu do umowy tzw. końcowej, dzięki której bez zbędnej zwłoki stajesz się właścicielem.
Żeby to uczynić najczęściej sprzedający będzie chciał abyś całość lub część należnych mu pieniędzy wpłacił przed podpisaniem umowy czyli wyzbyciem się przez niego własności nieruchomości, z przyczyn choćby tych wskazanych we wcześniejszej części artykułu.
Skorzystanie z depozytu daje sprzedającemu, jak już wcześniej była mowa, pewność, że posiadasz całość środków, a Tobie z drugiej strony pewność, że zostaną one przelane na rzecz twego kontrahenta dopiero po złożeniu przez niego podpisu pod umową.

2. Masz dużą swobodę określenia pod jakimi warunkami kwota może zostać zwolniona z depozytu i na czyją rzecz.

Depozyt jest dość sformalizowaną formą dokonywania zapłaty. W przypadku skorzystania z niego, osoba wpłacająca pieniądze musi określić warunki jego wypłaty lub termin oraz osobę na rzecz której ma nastąpić wypłata. Warunki, o których była wcześniej mowa, powinny być warunkami, których spełnienie można w sposób obiektywny stwierdzić. Za wypłatę depozytu odpowiada bowiem notariusz i powinien on mieć tak skonstruowane polecenie wypłaty, żeby nie musieć dokonywać ocen czy interpretacji.

‍
Podając przykład takich warunków – np. wpis nabywcy w księdze wieczystej jako użytkownika wieczystego gruntu jest warunkiem obiektywnie do ustalenia natomiast usunięcie w sposób należyty usterek w lokalu, nie poparte obustronnym dokumentem potwierdzającym ten fakt, już niekoniecznie.
Dlaczego jest to istotny fakt ? Wyobraźmy sobie sytuację, gdzie kupujemy nieruchomość, natomiast sprzedający w natłoku pracy zapomnieli się z tejże nieruchomości do dnia umowy sprzedaży wymeldować. Pomimo tego, że oczywiście możliwe jest wymeldowanie osoby z nieruchomości w postępowaniu administracyjnym, to nie chcielibyśmy sobie komplikować życia. Tu na pomoc – dyscyplinując drugą stronę – przychodzi nam depozyt. Możemy polecić notariuszowi żeby wypłacił całą czy część kwoty zgromadzonej na depozycie dopiero po okazaniu notariuszowi zaświadczenia właściwego urzędu gminy, że w danej nieruchomości nie ma już osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy.

Koszty depozytu notarialnego

No i ostatnia część artykułu. Choć mamy świadomość, że często najistotniejsza w wyborze czy skorzystać z niewątpliwie bardzo przydatnego depozytu notarialnego.
Koszty depozytu pieniężnego są uregulowane bezpośrednio w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013r. poz. 237) i wynoszą one połowę stawki maksymalnej.

Przykładowo: dla depozytu na kwotę 100.000 maksymalna stawka może wynieść 585 zł + Vat 23%.

Jednakże koszty te zawsze zależą od konkretnych ustaleń z notariuszem. Inny jest bowiem nakład pracy przy depozycie, którego warunkiem wypłaty jest jedynie zawarcie umowy sprzedaży, a zupełnie inny przy depozycie, którego wypłata obarczona jest kilkunastoma mocno skomplikowanymi warunkami.
Tak więc jak w przypadku każdych usług wszystko jest kwestią stosownych uzgodnień.

Podsumowanie

Zdaniem Notariuszy KBSR jest to jedno z lepiej funkcjonujących zabezpieczeń płatności w umowach cywilnoprawnych. Tym bardziej, że odzwierciedla ono to co w umowach szczególnie dotyczących nieruchomości i zawieranych przy naszym udziale powinno się jak najczęściej zdarzać – w równym stopniu zabezpieczony interes sprzedającego jak i kupującego.

‍

‍